2019年中国房地产总结与展望 | 土地篇

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2.1 .交易额同比增长10%,增速比2018年进一步收窄。截至2019年11月底,全国300个城市商业用地交易量达到5169亿元,同比增长10%,增幅较2018年的16%大幅收窄。交易总额增速放缓,主要是由于今年下半年资本环境监管收紧,开发商融资困难,资金相对紧张。与过去相比,购买土地的热情也降低了。大多数交易地块都以低溢价出售,这降低了全年交易量的增长率。

2.2,杭州继续在交易额的顶端“扞卫自己的所有权”,而南京的交易额增幅最大.这一部分略高于……

03地价:平均底价同比上涨14%,地价继续维持在较低水平。

2019年,随着一级和二级城市交易比例的增加以及热点地区优质土地供应的大幅增加,土地市场出现了地价上涨。然而,进入下半年后,由于融资渠道的不断收紧,住房企业的资金压力和征地积极性大大降低。大多数地块都以低溢价甚至零溢价出售。总体保险费率已降至不到10%的低水平。三线和四线城市的市场热度持续下降,土地市场进一步降温。

3.1。土地总价格:土地价格再次上涨至2396元/平方米,同比上涨14%

,2018年土地价格不再延续下跌趋势,全国300个城市土地交易底价大幅上涨,同比上涨13.7%,至2396元/平方米,创历史新高。地价明显上涨的部分原因是2019年前11个月一线和二线城市比例较去年同期大幅上升,增幅为3个百分点。另一方面,由于全年市场热度较低,大多数城市增加了高质量地块的供应。例如,北京今年有许多开放式住宅用地,深圳的住宅用地供应也比去年同期大幅增加,这进一步推高了今年的平均交易价格。

3.2,城市地价:大多数重点城市地价上涨,只有少数一线和二线城市地价同比下降

.这一部分略.

3.3、地价:第二季度地价持续下降,三、四线城市降幅最大

2019年,随着一级和二级城市交易比例的增加以及热点地区优质土地供应的大幅增加,土地市场出现了地价上涨。然而,进入下半年后,由于融资渠道的不断收紧,住房企业的资金压力和征地积极性大大降低。大多数地块都以低溢价甚至零溢价出售。总体保险费率已降至不到10%的低水平。三线和四线城市的市场热度持续下降,土地市场进一步降温。

截至2019年第四季度,各级保险费率均已降至10%以下,尤其是一线城市,保险费率已降至5%以下,大部分地块已按底价出售,没有下降。二线城市、三线城市和四线城市的地价也分别降至8.0%和9.7%,而地价也降至相对较低的水平。

3.4,周转率:下半年周转率有所上升,但年底有下降的迹象

.这一部分的内容略有不同.

展望2020

2019年,随着一级和二级城市交易比例的增加以及热点地区优质土地供应的大幅增加,土地市场出现了地价上涨。然而,进入下半年后,由于融资渠道的不断收紧,住房企业的资金压力和征地积极性大大降低。大多数地块都以低溢价甚至零溢价出售。总体保险费率已降至不到10%的低水平。三线和四线城市的市场热度持续下降,土地市场进一步降温。

从2019年出台的土地政策来看,租赁和养老已成为今年政策的关键词:上半年,各部门联合发布文件,表示将大力发展租赁市场,深圳、杭州等外来人口较多的城市将跟进租赁政策的出台,增加租赁土地的供应量;下半年,国务院提出要结合城镇养老改革,大力发展养老事业。年底,自然资源部还提议保障老年人的土地供应。一些城市已经出台了具体政策。例如,南宁市明确要求新建住宅区需要配备养老服务房,未来土地供应类型将更加多样化。此外,今年7月,修订草案《土地管理法》删除了"建设用地必须归国家所有"一语,以消除集体土地进入市场的法律障碍,并使土地供应渠道多样化。这对土地资源紧张的一线和二线城市将是一个巨大的好处。

2019年12月中央经济工作会议除了大力发展租赁市场、完善社区养老配套设施外,再次强调要继续坚持“稳定房价、土地价格和预期”的原则,为2020年房地产市场定下经营基调。在资本层面,中国保监会今年年底表示,将完善房地产融资统计监测体系,打击违法行为。住房企业的融资环境预计将继续高度紧张。“资金紧张”必然会导致房地产公司在征地时更加谨慎。明年土地市场热的高可能性将继续保持在低水平。

02地价难以保持上升趋势,预计2019年一、二级城市的成交率将继续上升。随着购房需求的逐步释放,棚改退出后,大部分三、四级城市的楼市低迷,土地市场进一步趋冷。三、四级城市的周转率较上年大幅下降。与缺乏增加住房需求动力的三线、四线城市相比,一线、二线城市在人才引进等优惠政策下有着丰富的住房需求,成为市场低迷时企业抢占土地的避风港。此外,为了稳定房价,今年广州、上海、深圳、南京等重点城市的土地供应量大幅增加。今年的土地供应量超过了去年同期,预计2020年仍将保持高位。在双重影响下,一线和二线城市的交易比例将继续增加。

在地价方面,2019年,由于投资回报率低,一些条件较好的地块未经登记就被出售。在这种影响下,为了确保供给,政府适当降低了价格预期,2019年底的土地交易价格已降至去年同期水平。由于预期的资本市场环境减弱,住房公司在高融资成本下将更加谨慎地征用土地,土地价格在未来一年将难以上涨。然而,对于现金流能力强的住房企业来说,2020年有望迎来一个值得仔细筛选和征地的长期窗口期。

文章来源:凯里房地产研究返回搜狐查看更多

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